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-des Gebrauchs (§ 15 WEG),

-der Verwaltung (§ 21 WEG) und

-der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG)

betreffen, räumt das Gesetz den Wohnungseigentümern ausdrücklich die Möglichkeit einer Mehrheitsentscheidung ein, sofern es um eine „ordnungsmäßige“ Maßnahme geht. Die Wohnungseigentümerversammlung ist also nicht von vornherein für eine Beschlussfassung absolut unzuständig. Die Ordnungsgemäßheit ist nach BGH nicht kompetenzbegründend. Für Gebrauchs-, Verwaltungs- und Instandhaltungsregelungen ist also an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten, dass in diesen Angelegenheiten bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse gültig sind, auch wenn der Regelungsgegenstand den Abschluss einer Vereinbarung oder Einstimmigkeit erfordert hätte (vereinbarungsersetzende Beschlüsse).

Lässt sich ein solches Einvernehmen nicht erzielen, so bleibt nur, die fehlende Zustimmung durch gerichtliche Entscheidung herbeizuführen (vgl. Senat, BGHZ 130, 304 [313] = NJW 1995, 2791).

Ein dahin gehender Anspruch kommt allerdings nur dann in Betracht, wenn der bestehende Kostenverteilungsschlüssel bei Anlegung eines strengen Maßstabs nicht sachgerecht erscheint und zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt (Senat, BGHZ 130, 304 [312] = NJW 1995, 2791; BayObLG, ZWE 2001, 320; OLG Köln, WuM 1998, 621 [622]; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2002, 731; Bärmann/Pick/ Merle, § 16 Rdnr. 119).

Der einzelne Wohnungseigentümer soll sich nämlich darauf verlassen können, dass einmal getroffene Vereinbarungen grundsätzlich weiterhin Gültigkeit haben und er sich bei dem Erwerb seines Wohnungseigentums auf den in der Teilungserklärung festgelegten oder durch nachträgliche Vereinbarung geänderten Kostenverteilungsschlüssel einstellen kann (OLG Düsseldorf, ZMR 1998, 651). Ein Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels kann danach anerkannt werden, wenn z.B. die Verteilung der Kosten nach der Größe der Miteigentumsanteile im Hinblick darauf, dass diese von der Wohnfläche der einzelnen Wohnungen erheblich abweicht, zu sachwidrigen und unzumutbaren Ergebnissen für einzelne Wohnungseigentümer führt (vgl. BayObLG, NJW-RR 2001, 1096 = NZM 2001, 293 = ZMR 2001, 474), ferner, wenn eine nachträgliche bauliche Veränderung, die zu einer erheblichen Vergrößerung und Wertsteigerung eines einzelnen Wohnungseigentums oder eines Teileigentums führt, eine zunächst sachgerechte Festlegung der Miteigentumsanteile aufhebt und so zu einer grob unbilligen Kostenverteilung führt (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 2001, 378) oder eine behördliche Auflage oder die Nichterteilung einer baurechtlichen Genehmigung dazu führen, dass ein Miteigentum auf Dauer nicht genutzt bzw. ausgebaut werden konnte, der entsprechende Anteil aber dennoch bei der Kostenverteilung zu Grunde gelegt worden ist (vgl. Bärmann/Pick/Merle, § 16 Rdnr. 112).

Im Regelungsbereich des § 16 II WEG - Kostenverteilung - gibt es also keine Anpassungsmöglichkeit durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13. 6. 2001 - 3 Wx 132/01, NJW-RR 2002 Heft 11, S. 731).

Falls keine (spätere) Vereinbarung getroffen wurde, den in der Teilungserklärung niedergelegten Kostenschlüssel abzuändern, dann muss dieser - zunächst - grundsätzlich angewandt werden.

Falls eine Vereinbarung getroffen wurde, bindet diese nur die Eigentümer, die an ihr beteiligt waren, sowie ihre Erben. Später auf anderem Weg hinzutretende Eigentümer sind hieran nur dann gebunden, wenn

-die Vereinbarung ins Grundbuch eingetragen wird oder

-sich der hinzutretende Eigentümer ihr durch Beitritt anschließt.

Dies hat gegebenenfalls der Verwalter im Rahmen seiner Zustimmung zur Eigentumsübertragung zu überwachen.

Maßgeblich hierfür ist, ob

-die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie

-die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und

eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums

betroffen sind.

Nach BGH, Beschluss vom 25.09.2003, V ZB 21/03, NJW 2003, Heft 48, S. 3477, sei maßgebend hierbei - wie stets bei Auslegung einer Grundbucheintragung - der Wortlaut der Eintragung und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächst liegende Bedeutung der Eintragung ergibt (Senat, BGHZ 121, 236 [239] = NJW 1993, 1329; BGHZ 139, 288 [292] = NJW 1998, 8713).

Die Regelung unter § 13 der Gemeinschaftsordnung erfasste in der zitierten Entscheidung ausdrücklich nur die ,,Betriebskosten der Wohnanlage“. Damit sei keine gegenständliche Erweiterung der Kostenarten gegenüber den in § 16 II WEG geregelten Lasten und Kosten verbunden, vielmehr sei in der Gemeinschaftsordnung nur hinsichtlich einzelner der gesetzlich geregelten Kosten ein abweichender Verteilungsschlüssel vereinbart. Hierauf weise bereits die Überschrift des § 13 der Gemeinschaftsordnung (,,Lasten und Kosten“) hin. Überdies sei unter § 4 der Gemeinschaftsordnung die grundsätzliche Anwendbarkeit der gesetzlichen Vorschriften vereinbart, so dass es für ein Abweichen von diesen einer eindeutigen, zweifelsfreien Regelung bedurft hätte (vgl. KG, WuM 1996, 171 [172]; Bub, ZWE 2001, 457 [459]; Armbrüster, ZWE 2002, 145 [147] = PiG 63, 117; Kümmel, ZWE 2003, 285 [286]). Dem in der Gemeinschaftsordnung verwendeten Begriff der ,,Betriebskosten der Wohnanlage“ lasse sich jedoch nicht entnehmen, dass die Vereinbarung über die von § 16 II WEG erfassten Lasten und Kosten hinausgehen sollte (vgl. Niedenführ/Schulze, § 16 Rdnr. 9).

Die Kosten der Wasserversorgung des Sondereigentums und die hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung zählen nach der zitierten Entscheidung nicht zu den in § 16 II WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. Dementsprechend enthält für diese Kosten auch die Gemeinschaftsordnung, namentlich § 13 I 1, keine Vereinbarung; sie beschränkt sich vielmehr auf die Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung des Gemeinschaftseigentums.

Allerdings hatte eine früher verbreitete Auffassung die Kosten des gesamten Wasserverbrauchs einer Wohnungseigentumsanlage als Kosten der Verwaltung oder des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums i. S. von § 16 II WEG angesehen. Dies sollte unabhängig davon gelten, ob das Wasser im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums oder des Sondereigentums verbraucht worden ist (BayObLGZ 1972, 150 [155],; BayObLG, WuM 1994, 160 [161]; ZMR 1997, 152 [153]; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2002, 731 [732]; Augustin, in: RGRK, 12. Aufl., § 16 WEG Rdnr. 21; Röll, in: MünchKomm, 3. Aufl., § 16 WEG Rdnr. 7; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 16 WEG Rdnr. 6; Staudinger/ Bub, § 16 WEG Rdnr. 161; anders aber BayObLG, ZMR 1997, 152, für die Kosten von Wasser, das ein Teileigentümer in seinem Ladengeschäft ,,veredelt“ oder ,,verarbeitet“ und in Flaschen abgefüllt veräußert). Zur Begründung wurde angeführt, die Wasserversorgungsunter- nehmen seien zum Abschluss von Einzellieferungsverträgen mit den Wohnungseigentümern regelmäßig nicht bereit, so dass durch die notwendige gemeinschaftliche Abnahme des Wassers eine gemeinschaftliche Schuld der Wohnungseigentümer entstehe. Darüber hinaus erfolge die Verteilung des von der Eigentümergemeinschaft abgenommenen Wassers an die einzelnen Wohnungseigentümer - ebenso wie die Abwasserentsorgung - über die im Gemeinschaftseigentum stehende Rohrleitungsanlage.

Dieser Auffassung tritt der BGH-Senat nicht bei. Ob in einer Wohnungseigentumsanlage anfallende Kosten dem Gemeinschaftseigentum oder dem Sondereigentum zuzuordnen sind, hängt allein von dem jeweiligen Gegenstand der Verwaltung oder des Gebrauchs ab.

Das Verhalten eines außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft stehenden Dritten ist insoweit ohne Belang. Insbesondere kann die Kostenverteilung innerhalb der Gemeinschaft nicht von dem in rechtlicher Hinsicht zufälligen Umstand abhängen, ob sich ein Versorgungsunternehmen - wie etwa für die Belieferung mit Strom - zum Vertragsschluss mit jedem einzelnen Wohnungseigentümer oder - wie regelmäßig für die Versorgung mit Wasser und die Abwasserentsorgung - nur zu einem Vertragsschluss mit der Gemeinschaft bereit findet. Dass im letztgenannten Fall auf Grund der vertraglichen Konstruktion eine gemeinschaftliche Schuld der Wohnungseigentümer entsteht, sagt nichts darüber aus, ob diese Verbindlichkeit auf den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums oder des Sondereigentums zurückzuführen ist. Der Vergleich mit den regelmäßig individuell abzurechnenden Stromkosten zeigt zudem, dass dem Gesichtspunkt der Verteilung einer Leistung über das gemeinschaftliche Leitungsnetz keine ausschlaggebende Bedeutung zukommen kann. Die Kosten, um deren Verteilung es geht, entstehen in keinem Fall durch den Gebrauch des Leitungsnetzes, sondern sind das Entgelt für die Leistung des Versorgungsunternehmens. Da der individuelle Wasserverbrauch ausschließlich dem Gebrauch der jeweiligen Sondereigentumseinheit dient, sind auch die hierdurch verursachten Kosten - mit der in der Literatur im Vordringen begriffenen Auffassung - als solche des Sondereigentums anzusehen und mithin von § 16 II WEG nicht erfasst (Niedenführ/Schulze, § 16 Rdnr. 10; Slomian, ZWE 2000, 566 [567 in Fußn. 3]; Bub, ZWE 2001, 457 [458]; Schuschke, NZM 2001, 497 [501]; Hogenschurz, NZM 2001, 1122 [1123]; Wenzel, ZWE 2001, 226 [236]; Jennißen, ZWE 2001, 461 [462]; Armbrüster, ZWE 2002, 145 [146]; Bielefeld, Grundeigentum 2002, 306 [307]; Derleder, ZfIR 2003, 407 [409]; Kümmel, ZWE 2003, 285; i. E. auch Bärmann/Pick/Merle, § 16 Rdnr. 46).

Ergibt sich danach weder aus der Gemeinschaftsordnung noch aus dem Gesetz eine Regelung über die Verteilung der Kosten (für Kaltwasser), das im räumlichen Bereich des Sondereigentums verbraucht wird, so bedarf es zur Einführung einer verbrauchsabhängigen Wasserkostenabrechnung keiner Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Vielmehr kann diese Angelegenheit gem. § 21 III WEG durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden.

Dagegen lässt sich nicht einwenden, dass der Wasserverbrauch in den einzelnen Sondereigentumseinheiten keine gemeinschaftliche Angelegenheit sei und deshalb auch nicht der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft unterliege (so jedoch Drasdo, NZM 2001, 886 [887], der deshalb davon ausgeht, die Wohnungseigentümer handelten gegenüber dem Versorgungsunternehmen -  mit der Folge des Einstimmigkeitsprinzips aus § 790 I BGB - als Gesellschaft bürgerlichen Rechts). Gegenstand der Beschlussfassung ist nämlich nicht der individuelle Wasserverbrauch, sondern die Verteilung der durch den Verbrauch an den einzelnen Entnahmestellen verursachten Kosten. Das ist aber eine Angelegenheit der Gemeinschaft, wenn die Wohnungseigentümer gegenüber dem Versorgungsunternehmen mit dem Abschluss eines Vertrags über die Belieferung mit Wasser und die Abwasserentsorgung eine gemeinschaftliche Verpflichtung eingegangen sind (Armbrüster, ZWE 2002, 145 [147 f.]).

Soweit daher die Gemeinschaftsordnung - wie im vorliegenden Fall - keine Regelung zur Verteilung der Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten und der damit verbundenen Kosten der Abwasserentsorgung enthält, können Wohnungseigentümer über diese Frage gem. § 21 III  WEG durch Mehrheitsbeschluss entscheiden (Niedenführ/Schulze, § 16 Rdnr. 10; Bub, ZWE 2001, 457 [459]; Hogenschurz, NZM 2001, 1122 [1123]; Jennißen, ZWE 2001, 461 [462]; Armbrüster, ZWE 2002, 145 [148]; Bielefeld, Grundeigentum 2002, 306 [307]; Derleder, ZfIR 2003, 407 [409]; Kümmel, ZWE 2003, 285 [286]).

Der hiernach gegebenen Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer steht ferner nicht entgegen, dass es zur Durchführung der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Installation von Kaltwasserzählern für die einzelnen Sondereigentumseinheiten bedarf.

Zwar ist für bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, nach § 22 II WEG ein Mehrheitsbeschluss grundsätzlich nicht ausreichend, sondern die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Aber selbst wenn man eine solche bauliche Veränderung in dem nachträglichen Einbau von Kaltwasserzählern sehen wollte (so etwa Staudinger/Bub, § 22 WEG Rdnr. 153), wäre die Zustimmung aller Wohnungseigentümer gem. § 22 1 2 WEG entbehrlich, weil deren Rechte nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (BärmanniPickiMerle, § 22 Rdnr. 237; Bub, ZWE 2001, 457 [460]; Derleder, ZflR 2003, 407 [410]; vgl. auch BayObLG, NJW-RR 1988, 273, zum Einbau von Wärmemengenzählern.

Tatsächlich stellt der Einbau von Kaltwasserzählern, wenn er zur Umsetzung der beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten erfolgt, jedoch keine § 22 I WEG unterfallende bauliche Veränderung dar, sondern eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung i. S. von § 21 III WEG (Wenzel, ZWE 2001, 226 [236]; Armbrüster, ZWE 2002, 145 [148]).

Insoweit gilt im Ergebnis nichts anderes als bei der durch §§ 3, 4 HeizkostenVO vorgeschriebenen Ausstattung einer Wohnungseigentumsanlage mit Geräten zur Erfassung des Warmwasserverbrauchs. Sie kann als Maßnahme ordnungsmäßiger Instandsetzung (Bärmann/ Pick/Merle, § 21 Rdnr. 135; Staudinger/Bub, § 21 WEG Rdnrn. 176, 178 a) bzw. ordnungsmäßiger Verwaltung (Niedenführ/Schulze, HeizkostenVO Rdnr. 22; Bielefeld, in: Festschr. f. Bärmann und Weitnauer, 1990, 5. 1 [17]) nach § 21 III WEG beschlossen werden. Zwar besteht hier keine gesetzliche Verpflichtung zur Nachrüstung bestehender Gebäude mit Kaltwasserzählern, die Wohnungseigentümer sind jedoch in vergleichbarer Weise durch einen von ihnen gefassten Beschluss über eine verbrauchsabhängige Verteilung der Kosten der Wasserversorgung verpflichtet. Ohne Installation der erforderlichen Messgeräte ließe sich der von ihnen neu eingeführte Verteilungsschlüssel nämlich nicht vollziehen. Da es sich um eine notwendige Folgemaßnahme handelt, unterfällt sie nicht anders als die ihr zu Grunde liegende Entscheidung über den Verteilungsschlüssel dem Anwendungsbereich des § 21 III WEG.

Ist die Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung geregelt, so besteht ein Anspruch auf deren Änderung nur dann, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Nichts anderes gilt, wenn die Kostenverteilung - in Fällen entsprechender Beschlusskompetenz - wirksam durch Eigentümerbeschluss geregelt worden ist. Auch die Abänderung eines Mehrheitsbeschlusses kann von einem Wohnungseigentümer nämlich nur in besonderen Ausnahmefällen unter den Voraussetzungen des § 242 BGB verlangt werden (BayObLG, NJW-RR 1989, 1165; NJW-RR 1994, 658 [659]). Zwar sind die Wohnungseigentümer grundsätzlich berechtigt, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen, hierbei kann aber jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass der neue Beschluss schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses berücksichtigt (Senat, BGHZ 113, 197 [200] = NJW 1991, 979). Die Erwartung einer deutlichen Kostenersparnis durch verbrauchsabhängige Abrechnung in einem Zeitraum von zehn Jahren reicht für die zu danach zu beachtenden strengen Voraussetzungen nicht aus. Es wird nicht verkannt, dass sich bei einer Kostenverteilung, die sich an der tatsächlichen Inanspruchnahme von Leistungen orientiert, regelmäßig deutliche Einsparungen erwirtschaften lassen. Ob mit einem Festhalten an nicht verbrauchsabhängigen Abrechnungsmaßstäben eine grobe Unbilligkeit verbunden ist, lässt sich indes nicht generell, sondern nur im Einzelfall beantworten (a. A. Derleder, ZfIR 2003, 407 [410]). Unterhalb der Grenze zur groben Unbilligkeit bleibt es dem Gesetzgeber vorbehalten, nach dem Vorbild der Regelung für die Wärmeund Warmwasserversorgung privatautonome Entscheidungen - auch im allgemeinen Interesse der Schonung natürlicher Ressourcen - zu beschränken.

Ist die Verteilung der Kosten des Sondereigentums nicht durch Gesetz, Vereinbarung oder Beschluss geregelt, wird die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung im Allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, weil sie dem Verursacherprinzip Rechnung trägt und als Anreiz zur Sparsamkeit zu deutlichen Einsparungen führt. Die Wohnungseigentümer haben allerdings auf Grund ihres Selbstorganisationsrechts (Senat, BGHZ 139, 288 [293] = NJW 1998, 3713) einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle für und gegen eine verbrauchsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen (vgl. Bub, ZWE 2001, 457 [459]; Armbrüster, ZWE 2002, 145 [149]).

Hierbei können die Umstände des Einzelfalls im Wege der Ermessensreduktion dazu führen, dass nur die verbrauchsabhängige Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Das ist namentlich dann der Fall, wenn der Einbau von Wasserzählern gesetzlich vorgeschrieben ist, oder wenn jede andere Abrechnungsmethode grob unbillig erscheint. Gleiches gilt auf Grund der § 556 a I 2 BGB zu Grunde liegenden Wertung des Gesetzgebers, wenn in der Wohnungseigentumsanlage Verbrauchserfassungseinrichtungen bereits vorhanden sind (Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.).

Umgekehrt kann die Einführung der verbrauchsabhängigen Abrechnung ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn die wirtschaftlichen Aufwendungen für die Nachrüstung mit Kaltwasserzählern, deren Wartung und Ablesung sowie etwa zusätzliche Abrechnungskosten unverhältnismäßig hoch sind. Ob das der Fall ist, kann wegen der vergleichbaren Interessenlage nach den Grundsätzen beurteilt werden, welche die Rechtsprechung im Hinblick auf § 11 I Nr. 1 lit. a, II HeizkostenVO zur Verbrauchserfassung für die Wärme- und Warmwasserversorgung entwickelt hat (vgl. hierzu BayObLG, NJW-RR 1994, 145 [146]; KG, NJW-RR 1993, 468; ZMR 1996, 282 [283]; OLG Köln, WuM 1998, 621; Bärmann/Pick/Merle, § 16 Rdnr. 128; Niedenführ/Schulze, HeizkostenVO Rdnr. 11; auch BGH, NJW-RR 1991, 647 [649]). Danach steht die Einführung der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Wasser- und Abwasserkosten nicht mehr in Einklang mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Aufwendungen die Einsparungen übersteigen, die sich über zehn Jahre hinweg voraussichtlich erzielen lassen.

Als höherrangiges Rechtsinstrument geht die Heizkostenverordnung der Teilungserklärung vor. Sie legt den Rahmen für die Umlage der Heiz- und Warmwasserkosten fest; innerhalb des Rahmens erfolgt eine genaue Festlegung des Umlegungsmaßstabs durch (bestandskräftigen) Mehrheitsbeschluss.